ビル有効活用レポート
オーナー様のスタッフ代りという意識で、ご要望を実現してきました。私たちの手がけたビルの有効活用の実例をご覧ください。
事例3（飲食店ビル）
当社プロデュースにより、値引きだけで、入居者を確保していたビルが、効果的なリニューアルを実施する事により、国分町の中でも高水準の物件へと変身！ バブル期よりも家賃収入が上昇！ なんと25年目で最高売上を記録しました。
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再生前の状況
新築工事の状態を維持するための「汚さない」「古くしない」ように管理を行ってきましたが、築年数経過とともに外観、内装が古くなり入居希望者のニーズに合わなくなっていった。
- 空室が増えて入居率、収益が上がらない。
- 内装が古くニーズにあわない。
- エントランス、共用部が暗くイメージが悪いビル
リース店舗を増やし内装を新しくしてきたが、外観の古さが目立ち、看板も古く見づらいことから、空室が増えて入居率が悪くなり収益が上がらなくなった。
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再生コンセプト
「最小の工事で最高の効果を得る方法」
お客様の導線を考えファサードと1階エントランスや1階通路などの目につく場所に特質してこだわることでローコストのリニューアル工事を行い、外観をよくしビル内もよく見せるようにする。無駄な投資を省く事が出来る
※ビル全体のリニュールでは無く、商業ビルは正面をライティングと動線にある看板効果に着目し部分的に集中した工事をプラニングする。
リニューアルと合わせて外観と特定のテナント様の内装をリンクさせ、内装工事を行った物件をモデル店舗としリース物件を増やしていく。また、1階に集客力のある店舗や小料理屋店舗を構えビル内でお客様が循環して頂けるようにする。
※無駄な工事をしないことで、入居テナント様の希望内装に浮いた工事費を投資する。これにより、他のビルに真似する事が出来ない内装や入居者の自己負担を軽減することにより、入居後の営業も循環させることが出来る。
ここで重要なのが「どのような人を入居させるか＝リーシング」、ただの夢見る素人を入居させてもビルの価値向上に繋がらない、よってリニューアル工事段階から、浮く内装工事費の予算を作り、リーシングも同時に行う。
更に重要なのが多くの不動産仲介業者に依頼すると言うより、そのビルの業態や業種を考慮し適切な不動産仲介業者とのタイアップを図る。
リニューアル工事の内容やどんなビルにしたいのかを細かく説明し、リーシングに繋げることで最少の費用で、最高の効果を出す。
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リノベーションの効果
1.リニューアルを行い外観とファサードの古さを一新する事が出来ました。
※ファサード工事＝ビルのイメージが新築ビルへ
※商業用電光看板の導入＝入口がすっきりし、お店まで入りやすい動線が生まれた
※ライティング効果＝下から上に光を当てる事により、女優ライトでビルのしわ、シミ隠し2.入居希望の方やお客様の目のつく場所に特出してリニューアルを行ったことから
ローコストで行うことができ、その分特定のテナント様の内装にあてることができました。
※費用対効果＝ビル改修修繕工事は多額の投資になります。どの部分にどのように投資をするか、またそれはどのような効果が表れ結果としてどうなるのかを、事前に考えた結果が、「修繕のローコスト＆ビル価値向上」に繋がる。3.古いビルでもニーズに合ったよい店舗を作ることができることをモデル店舗を見て頂くことでわかってもらえました。
※リーシングする上で、入居者に内装のイメージを持って頂く事が必要でした。パースを作成したりしますが実際に現物を見せる事で、入居者の判断材料になりスムーズにオープンすることが出来ました。これは、ビルリニューアルオープンと同時に有名なテナント3店舗を同時にオープン。地域でもインパクトがあるビルのオープンになり、その効果で、他の空室も入りたいお客様が増え過去最大の収益を上げる事に成功しました。
4.入居者様の希望する内装にすることで付加価値をつけることで、入居率と収益を上げることが出来ました。
